как сдавать в 2023 году

Аренда, покупка и продажа

23.05.22

Владельцы недвижимости делятся опытом

Андрей Ненастьев

узнал подробности

Профиль автора

После закрытия сервисов бронирования Booking и Airbnb число бронирований резко снизилось. Но не у всех.

В выигрышном положении оказались владельцы квартир, которые не привязывались к сервисам бронирования и соцсетям, а развивали свои сайты или использовали бронь по телефону. Относительно быстро восстановились и те, кто начинал работать с профильными российскими ресурсами для посуточного найма.

Мы поговорили с профессионалами рынка посуточной аренды в разных городах и узнали, как меняется ситуация, чего ждать дальше и выгодно ли обычному человеку с одной-двумя квартирами отказываться от долгосрочной аренды и сдавать посуточно.

История № 1

«Весь рынок держался на тех, кто не любит общаться с гостями по телефону»

Алексей Иванов

управляет 86 квартирами в Вологде

Как повлияли блокировки соцсетей и закрытие сервисов бронирования. Еще в конце февраля я почувствовал, что с соцсетями начнутся проблемы, и остановил таргет в одной из них. Страницу там я вел скорее на перспективу, бронирований с нее было мало — может быть, одна заявка в месяц. На таргет тратил 12 000 Р в месяц.

Booking и Airbnb давали мне примерно 20% трафика. Кажется, что весь этот трафик теперь идет через «Авито». Но в целом я всегда делал ставку на постоянных клиентов и свой сайт: это те вещи, которые я могу целиком контролировать. Постоянные гости часто бронируют лично — просто звонят. А весь наш рынок держался на тех, кто не любит общаться по телефону. Эти люди больше всего и пострадали от закрытия Booking и Airbnb.

На май 2022 года 38% броней у меня от постоянных клиентов, еще 28% — с сайта, 26% приходят с «Авито», а остаток распределяется по всем остальным каналам. Остальные — это в основном российские сервисы бронирования: например, «Островок», OneTwoTrip, «Броневик», «Забронируй».

Booking и Airbnb приостановили бронирования в России и Беларуси

Я не увлечен сейчас новыми площадками, не завожу новые аккаунты в соцсетях, но усиливаю свой сайт. На рекламу в «Яндексе» трачу 50 000—60 000 Р в месяц. С этой рекламы люди приходят на сайт и там бронируют, то есть все это — рабочая схема, без всяких платформ.

Как теперь контролировать гостей. Считается, что Booking и Airbnb минимально гарантируют собственнику недвижимости, что арендатор — нормальный человек и ничего не испортит, а если и испортит, то его накажут. На Airbnb действительно есть страхование, но на Booking никаких действенных механизмов обеспечения безопасности нет. У меня были случаи, когда местные вологодские ребята бронировали через Booking квартиру под гулянку. Платформа ничего с этим не сделает.

Где сдать квартиру посуточно: 7 российских сервисов

Отсевом гостей лучше заниматься самому. Например, у нас есть обязательный список вопросов, которые мы задаем при бронировании: цель, возраст, количество людей, время заселения. Если «ну, человек пять, нам посидеть» и заселяются в пятницу вечером на один день, то риск высокий. У таких клиентов мы берем залог 2000—5000 Р. В месяц у нас 600 заселений, из которых одно-два оказываются проблемными.

Стоит ли сейчас обычному человеку идти в посуточную аренду. Владельцу одной-двух квартир лучше сдавать их на долгий срок, потому что с посуточной арендой очень много мороки: нужно встречать и провожать гостей, прибираться в квартире, иногда разрешать конфликты с соседями и следить за сохранностью имущества. Это тяжелый труд, и временные затраты могут съесть всю прибавку доходности после смены вида аренды. Эта прибавка и так невелика: может быть, удастся получать с посуточной квартиры на 2000—3000 Р в месяц больше, чем при сдаче на долгий срок. Многое зависит от самой квартиры, ее состояния, площади и местоположения.

Некоторые люди предпочитают сдать свою квартиру в субаренду управляющей компании. Например, однокомнатную квартиру в Вологде на долгий срок можно сдать за 12 000 Р, а с посуточной арендой через управляющую компанию доход в месяц будет 14 000—15 000 Р после вычета комиссии. Не так много, но все же.

6 историй о сдаче квартиры в аренду, которые закончились судебными разбирательствами

История № 2

«В марте половина квартир стояли пустыми»

Мария Власова

управляет 5 квартирами в Ярославской области и 10 в Ярославле

Как повлияли блокировки соцсетей и закрытие сервисов бронирования.

Booking приносил мне 90% заказов, и после ухода этого сервиса количество клиентов резко упало. В марте все это было очень ощутимо, половина квартир стояли пустыми. В целом падение заказов составило 30%, но в майские праздники традиционно все квартиры были заняты.

Сейчас заказы идут в основном через «Авито», также делаем свой сайт и создали страницу во «Вконтакте». Я продолжаю вести аккаунт в «Инстаграме», потому что некоторые сидят там через VPN.

Присматривалась к российским сервисам бронирования, но когда началась вся эта ситуация, они увеличили комиссию: например, на «Суточно-ру» раньше она была 15%, а сейчас 18% с брони. «Авито» же берет только за размещение и поднятие объявления: разместить одно объявление на месяц стоит 700 Р, разные варианты поднятий — до 330 Р.

Соцсеть «Инстаграм» принадлежит Meta — организации, деятельность которой признана экстремистской и запрещена на территории РФ

Как теперь контролировать гостей. Я никогда не надеялась на гарантии сервисов бронирования, потому что их, по сути, нет. Максимум, что может сделать Booking, — лишить статуса Genius или заблокировать клиента, но если квартира испорчена, от этого не легче.

Поэтому мы всегда берем у клиентов депозит — 1000 Р в области и 2000 Р в Ярославле. Это небольшая страховочная сумма, я ее не увеличивала ни разу, так как проблем с клиентами обычно нет. В основном у меня квартиры премиум-сегмента — они стоят дороже обычных посуточных квартир и все неблагонадежные клиенты отсекаются ценой аренды.

Сколько стоит жить в Петербурге на съемных квартирах

Стоит ли сейчас обычному человеку идти в посуточную аренду.

Это зависит от города. Если квартира в Сочи или другом туристическом городе, пусть даже не южном, а таком, как Ярославль, то переключаться на посуточную аренду имеет смысл. Если в городе нет туристов, то от посуточной аренды мало прибыли и много проблем.

Сдача посуточно — очень хлопотное дело, и многие, кто начинает этим заниматься, потом отказываются. Если квартира простая и нет возможности сдавать ее дорого, то очень велика вероятность, что ее испортят, испачкают или прокурят до такой степени, что потребуется ремонт, который сведет на нет всю доходность.

Как купить недвижимость в Сочи

История № 3

«Наниматели будут снижать требования — своих арендаторов найдет любое жилье»

Олеся Иванова

сдает посуточно квартиру в Кавказских Минеральных Водах

Как повлияли блокировки соцсетей и закрытие сервисов бронирования. Моя квартира расположена в курортной зоне, гости — это туристы и приезжающие на лечение.

С 2017 года я размещала объявление о сдаче на Booking и Airbnb. Кроме этого в разное время я тестировала порталы «Островок» и Agoda. «Авито» я тоже попробовала в самом начале и отказалась: почему-то именно оттуда звонят самые неблагонадежные клиенты. Например, желающие арендовать квартиру на несколько часов и те, кто клятвенно обещает приехать такого-то числа «вдвоем или вчетвером, пока не знаю», но не хотят вносить даже небольшой аванс. А еще обычно авито-пользователи планируют заезд через пять-семь дней, поэтому нужные им даты уже забронированы клиентами с других площадок.

С Booking оставались три старые брони — одна из них уже реализована, две стоят на конец лета. Сервис не выставлял мне счет на оплату комиссии по итогам месяца, в котором завершено бронирование, как было раньше. Вероятно, это из-за проблем с переводом денег из России. В день, когда Booking объявил об изменении порядка работы с российскими объектами, мне прислали письмо. Там было что-то в духе: «Размещать мы вас больше не будем, наши деньги вы нам потом заплатите». Следим за развитием событий.

«Количество броней выросло в 10 раз»

Юрий Кузнецов

генеральный директор портала «Суточно-ру»

После ухода западных сервисов бронирования у нас прибавилось 35 тысяч новых объектов, а количество броней выросло в 10 раз.

В целом рост зависит от направления. Сильно увеличивается спрос, например, на Санкт-Петербург. Мы оцениваем рост здесь на 30—40% по сравнению с прошлым годом. Кроме Санкт-Петербурга резко вырос интерес к Казани и Кисловодску — пожалуй, в этих трех городах спрос можно назвать ажиотажным. Также восстанавливается Минск, который просел после закрытия сухопутной границы. Сейчас границу открыли, и Минск вернулся в топ-10 популярных у россиян городов.

В Крыму цена аренды квартир снизилась на 10% по сравнению с маем 2021 года, на майские праздники 2022 она составляла 3224 Р за сутки. Из Крыма, Анапы и Геленджика людей перетягивают Кисловодск, Пятигорск и Ессентуки, так как в Минводах открыт аэропорт, а сам регион находится дальше от госграницы. В Кавминводах нет моря, но его с лихвой компенсируют горы, парки, минеральные источники и чистый воздух.

Как теперь контролировать гостей. С уходом зарубежных площадок ничего не изменилось, потому что Booking не нес никакой ответственности за пользователей. Если бы даже гость разнес всю квартиру, Booking не заблокировал бы его. На Airbnb была система отзывов, но это тоже не самый эффективный механизм.

Я никогда не брала депозитов и залогов: люди неохотно вносят даже предоплату и требование перевести залог незнакомому человека просто отпугивает. К счастью, у меня не было особо проблемных гостей и страшных инцидентов.

Худшее, с чем я сталкивалась, — один раз сломали кровать, причем я даже не поняла, кто именно, так как гости быстро менялись. Я рассудила, что стоило изначально покупать кровать попрочнее. Второй раз трое мужчин снимали квартиру на трое суток и залили телевизор пивом. Если бы телевизор сломался — купила бы новый: не дорогую плазменную панель, а приличный эконом.

Как подготовиться, если решили сдавать жилье: 7 советов

Стоит ли сейчас обычному человеку идти в посуточную аренду. В моем городе сдача однокомнатной квартиры в долгосрочную аренду приносила бы мне максимум 8000 Р в месяц. Посуточная аренда выгоднее в среднем в три раза, поэтому для меня выбор очевиден. Я сдавала свою квартиру за 1300 Р в сутки, на лето подняла до 1500 Р, так как хочу подкопить денег и улучшить условия в квартире. Это средние цены по нашему городу.

При посуточной сдаче есть один важный нюанс: надо самому жить в городе, где находится квартира, или же настроить доверительное управление. Если в ваше отсутствие гостей заселяет другой человек, это должен быть не только тот, кому вы всецело доверяете, но и тот, кто разделяет ваши стандарты качества и правила аренды. Соседка, которая занимается этим между делом, может обрушить рейтинг на сайтах-агрегаторах.

Где лучше снимать жилье, если работаешь в столице: в пределах Мкада или Подмосковье?

Этим летом я ожидаю более высокий спрос на посуточную аренду. К концу мая у меня обычно уже занято всё лето, но конкретно в этом сезоне, вероятно, даты будут заполняться медленнее: те, кто раньше бронировал август в мае, теперь будут бронировать его в начале июля. Люди опасаются бронировать на два месяца вперед и более.

Еще думаю, что в условиях спроса, превышающего предложение, наниматели будут снижать требования и своих арендаторов найдет любое жилье.

наши 3-х комнатные апартаменты за 55$

Автор Марина Саморосенко На чтение 9 мин Опубликовано Обновлено 1 января, 2022

В августе мы ездили на несколько дней с ночевкой в Москву, а точнее, в Подмосковье. Пришло время поделиться личным опытом о том, как снять квартиру на сутки в Люберцах недорого и без посредников. Мы покажем фото квартир с ценами посуточно, а также оставим свой отзыв об апартаментах, где нам удалось пожить двое суток.

Содержание

Почему мы выбрали Люберцы?

Как-то Костику понадобилось ехать в подмосковный город Жуковский на авиасалон МАКС. Я тоже отправилась с ним, так как не могла не воспользоваться возможностью погулять по Москве. Оставалось определиться с жильем. Мы подыскивали такой район, чтобы соблюдались следующие условия:

• Близость к КАД, чтобы легко добраться на машине.
• Близость к метро, чтобы погулять по Москве.
• Близость к ж/д станции электричек в Жуковский, чтобы быстро добраться на авиасалон МАКС.

Взглянув на карту Москвы, наш выбор единогласно пал на Люберцы в Московской области.

Как мы дешево сняли 3-к. квартиру в Люберцах посуточно

Забегая наперед, хочу сказать, что мы сняли апартаменты через сайт airbnb, а почему здесь и что из этого вышло, я подробно напишу далее.

Наша квартира

Перед тем, как забронировать и оплатить посуточно квартиру в Люберцах, мы написали хозяйке, согласовав с ней возможность нашего приезда. Честно говоря, тогда мы впервые снимали жилье через сервис airbnb и немного волновались. Но это тот случай, когда поговорка «первый блин комом» не сработала. Все прошло более-менее гладко, а мы получили удовольствие от проживания в течение двух суток в просторной квартире в Люберцах.

Планировка. Мне очень понравилась планировка квартиры. На самом деле количество комнат не совпадало с описанием: их было не три, а четыре с учетом гостиной, но одна из спален закрыта для пользования. В апартаментах имеется огромный угловой балкон в гостиной и балкон в спальне, кухня (объединена с гостиной), совмещенный санузел, гардеробная.

• Прихожая. Самое первое помещение, куда традиционно попадаешь первым делом. Мало места для обуви, зато вместительный шкаф для верхней одежды. Немного опишу планировку в нашей квартире в Люберцах по фото из прихожей относительно положения мужчины со странным выражением лица.

Прихожая

За спиной Костика странного мужчины находится входная дверь. С правой стороны на фото на заднем плане проход к санузлу, спальне и детской. Слева перед Костей вход в гардеробную. Если он пройдет вперед, то уткнется в закрытую дверь еще одной спальни. А, повернув направо, окажется в большой гостиной, объединенной с кухней.

• Санузел. Совмещенный, со стиральной машиной и туалетными принадлежностями.

Санузел

• Спальня небольшая, с балконом. Оборудована двуспальной кроватью, телевизором и шкафом.

СпальняНебольшая спальняСпальняВид из балкона

• Детская. Просторная комната с минимумом мебели.
• Гардеробная. Помещение не предназначено для эксплуатации гостями.
• Спальня вторая была заперта.
• Гостиная. Большая и светлая угловая гостиная с выходом на балкон, огромным диваном и телевизором.

Гостиная в квартире на суткиГостиная

• Кухня. Объединена с гостиной. Оснащена всем необходимым.

Кухня и гардеробная

Удобства:

• Беспроводной интернет (Wi-Fi).
• Стиральная машина.
• Туалетные принадлежности.
• Кухня со всем необходимым: кофемашина, чайник, микроволновка, холодильник, посудомоечная машина, посуда, варочная панель, духовка.
• По договоренности можно заселиться со своими питомцами.
• Консьерж.

Нам понравилось:

• Сама квартира. Большая, светлая, просторная и уютная.
• Чистота. Квартира убрана, полотенца и постельные принадлежности не заношенные и чистые.
• Обжитость. Квартиры для аренды посуточно, да еще и недорого, обычно вызывают сомнения в назначении эксплуатации. А в этой квартире в Люберцах хозяйка живет сама.
• Дизайн. Для собственного жилья мне не близок стиль этой квартиры. Но, находясь здесь всего несколько дней, мы получали удовольствие.

Не понравилось:

• Запах собачки. Как только мы вошли в квартиру, то по специфическому запаху поняли, что здесь живет питомец. Потом мы внимательней присмотрелись на фото квартиры на сайте эирбнб и обнаружили там маленькую собачку. К следующему утру запах выветрился.
• Хозяйка не оставляет отзывы о тебе, как о госте на сайте airbnb. Объясняет ситуацию тем, что не знает, как это сделать.
• Водопроводная вода. Ужасная жесткая вода течет из-под крана, от которой остается белый налет в раковине и на кафеле. Для готовки пищи настоятельно рекомендую покупать бутилированную воду.
• Отсутствие хозяйки. Это можно было бы отнести в плюс, если бы заранее нам об этом сообщили. В предварительной переписке хозяйка обещала нас ожидать в квартире. За два часа до приезда, по дороге в Москву, мне пришла смс от эирбнб о том, что хозяйка оставила там сообщение. Хорошо, что мы нашли вай-фай на заправке, и прочитали послание. Оказалось, что ее срочно вызвали на работу, ключ от квартиры можно взять у консьержки. Когда съезжали произошла аналогичная ситуация. Договорились, что она придет. Пишу в 10 утра, что мы готовы съехать в полдень. Ни привета, ни ответа. Дозвониться не могу. Все тем же путем вернули ключи через консьержа. Уже когда мы загружали вещи в машину, позвонила хозяйка, сказала, что не сможет приехать. А то мы не догадались! Мы, конечно, путешественники со стажем, привыкли не париться и самостоятельно разбираться на месте, но было неприятно, что условия передачи ключей менялись в последний момент. У нас ведь могло не быть российской симки или устройства для выхода в интернет.

Почему мы воспользовались сервисом airbnb?

Сервис airbnb приставляет собой сайт, на котором зарегистрированы собственники жилья, желающие сдать его в аренду на некоторое время. Об эирбнб я знала от друзей уже давно, но как-то не представлялось возможности им воспользоваться. А тут Костина командировка. К этому времени у нас уже накопилась скидка на жилье в эквиваленте 50$. Ниже расскажу, как.

Скидка 35$

После регистрации по специальной пригласительной ссылке мы получили в подарок 25$ (сейчас сумма акции периодически меняется, может быть как 20$, так и 35$). Потом мы сами смогли раздавать пригласительные подарочные купоны на скидку. Если наши друзья воспользуются этой скидкой, то и нам еще раз начислят 25$. Так, наши друзья Лиля и Аркадий, с которыми мы познакомились в Лаосе, сняли квартиру в Бангкоке по нашей пригласительной ссылке. В результате, как и было обещано, нам airbnb подарил еще один купон в 25$. Итого у нас накопилась скидка на 50$ (25$ – при регистрации + 25$ – после того, как друзья воспользовались нашим купоном).

Квитанция и цена нашей квартиры в Люберцах за 2 суток

При оплате брони берется небольшая комиссия на содержание и обслуживание сервиса airbnb. Чтобы использовать скидку, сумма бронирования с учетом сервисного сбора должна быть выше 75$ (теперь 100$). Цена на аренду нашей квартиры в Люберцах составила 55$ в сутки с учетом комиссии эирбнб. За 2 дня получилось 110$. Но, так как у нас была скидка, то мы заплатили только 60$. Оплачивали рублевой картой в российской валюте.

Подробнее о том, как пользоваться сервисом аирбнб, читайте в статье:

• Аренда жилья по всему миру на сайте airbnb =>>

Какую можно снять квартиру на сутки в Люберцах недорого и без посредников

Я не поленилась и нашла в этом районе еще десяток апартаментов с кухней, оборудованных всем необходимым для комфортного проживания, в пределах от 30 до 60$ в сутки.

Квартира-студия в Люберцах рядом с метро Квартира-студия в Люберцах рядом с метро

• Цена: 32$ в сутки.
• Тип размещения: квартира-студия.
• Расположение: метро «Котельники» в нескольких минутах ходьбы.
• Спальных мест: 2+1.

Апартаменты на Колхозной. Номер 3 Апартаменты на Колхозной. Номер 3

• Цена: 32$ в сутки.
• Тип размещения: мини-студия.
• Расположение: ст. метро «Лермонтовский проспект» в 10 мин. пешком.
• Спальных мест: 2.

Однокомнатная квартира рядом с метро Однокомнатная квартира рядом с метро

• Цена: 33$ в сутки.
• Тип размещения: 1 к. квартира.
• Расположение: рядом с метро «Жулебино».
• Спальных мест: 2+2.

Уютная однокомнатная квартира в Люберцах без посредников Уютная однокомнатная квартира в Люберцах

• Цена: 39$ в сутки.
• Тип размещения: 1 к. квартира.
• Расположение: 15-20 мин. от метро «Жулебино» и «Лермонтовский проспект».
• Спальных мест: 2.

Бюджетная, удобная, чистая квартира для 4 Бюджетная, удобная, чистая квартира для 4

• Цена: 50$ в сутки.
• Тип размещения: 2-х к. квартира.
• Расположение: в 5-минутах пешком до ст.м. «Лермонтовский проспект».
• Спальных мест: 2+2.

2-х комнатная квартира бизнес-класс 2-х комнатная квартира бизнес-класс

• Цена: 53$ в сутки.
• Тип размещения: 2 к. квартира.
• Расположение: 2 мин. пешком от станции метро «Жулебино».
• Спальных мест: 2+2.

Уютная 2 кмн. люкс Уютная 2 кмн. люкс

• Цена: 54$ в сутки.
• Тип размещения: 2-х к. квартира.
• Расположение: 100 метров от ст. м. «Котельники».
• Спальных мест: 2+2.

Современная удобная квартира в Люберцах посуточно Современная удобная квартира в Люберцах посуточно

• Цена: 55$ в сутки.
• Тип размещения: 2-х к. квартира.
• Расположение: метро «Лермонтовский проспект» в 2-х минутах ходьбы.
• Спальных мест: 2+1.

Квартира бизнес-класса на Жулебино Квартира бизнес-класса на Жулебино

• Цена: 59$ в сутки.
• Тип размещения: 2-х к. квартира.
• Расположение: в шаговой доступности от метро «Жулебино».
• Спальных мест: 2+2.

Подводя итоги нашего опыта, как снять квартиру на сутки в Люберцах недорого и без посредников, предлагаю список сайтов и ссылок, которыми мы пользовались:

Перейти на сайт airbnb. ru    Читать инструкцию airbnb

Если у вас остались вопросы, смело задавайте их в комментариях.

Марина и Константин Саморосенко

---

Полезные и интересные статьи:

✔ Самостоятельное бронирование отелей: различные способы =>>

✔ Бронирование отелей на Букинге без кредитной карты =>>

✔ Как путешествовать дешево (сайты, промокоды) =>>

Почему Airbnbs становится все труднее сдавать в аренду

Airbnbs пусты. По крайней мере, так кажется некоторым хозяевам Airbnb, хотя во вторник компания отчиталась о «самом прибыльном квартале».

Некоторые пользователи социальных сетей уже несколько недель размышляют о том, что «Airbnbust на нас надвигается», как гласил один вирусный твит. Обсуждение охватило ряд социальных платформ, от Twitter до Facebook и Reddit, а также другие платформы краткосрочной аренды, такие как VRBO.

Их опасения обоснованы — некоторые хозяева, сдающие жилье на короткий срок, сталкиваются с резким снижением заполняемости по мере приближения курортного сезона. Но это не потому, что люди не хотят путешествовать. Вместо этого рыночные аналитики говорят, что многие американские Airbnb пустуют, потому что после бума, вызванного пандемией, многие более богатые люди и инвесторы разместили на сайте объявления о краткосрочной аренде.

Количество доступных объявлений о краткосрочной аренде в США в сентябре резко возросло до 1,38 млн. По данным аналитической компании AirDNA, это на 23,2% больше, чем в прошлом году.

Это означает, что хозяева испытывают трудности из-за высокого предложения на рынке, и потребители могут быть готовы к более выгодным предложениям после нескольких месяцев резкого роста цен на жилье.

Объяснение резкого роста предложения

«2021 год был удачным для краткосрочной аренды в США, во многом благодаря неудовлетворенному спросу после карантина, что дало огромный импульс внутренним поездкам», — говорит Джейми Лейн, вице-президент AirDNA. исследований. «За последние несколько месяцев предложение увеличилось, чтобы догнать и даже превзойти рост спроса, что привело к снижению заполняемости, поскольку бронирования распределяются по большему количеству объектов».

Частично это связано с количеством более состоятельных покупателей жилья, которые приобрели второй дом с начала пандемии. Вдохновленные тогдашними низкими процентными ставками, дополнительными сбережениями и возможностью работать из любого места, белые воротнички за последние два года стали массово покупать недвижимость для отдыха.

В отчете на этой неделе брокера по недвижимости Pacaso говорится, что продажи роскошных вторых домов и инвестиционной недвижимости выросли примерно на 235% с апреля по июнь этого года по сравнению с уровнями до пандемии. Это дома, проданные за 1 миллион долларов и более и предназначенные для сезонного или рекреационного использования. Исследователи Pacaso обнаружили, что продажи этой недвижимости выросли почти на 25% в годовом исчислении за этот период времени.

---

Еще от TIME

---

В прошлом году месяцы неудовлетворенного спроса на поездки вызвали значительный всплеск краткосрочной аренды во многих горячих точках вторичного жилья. Такой высокий уровень заполняемости привел к всплеску краткосрочных предложений, поскольку бывшие долгосрочные арендодатели переключились на краткосрочные в погоне за более высокой прибылью, а институциональные инвесторы начали скупать массу объектов для сдачи в аренду на Airbnb и других платформах.

«Большая часть предложения на этих рынках сместилась с рынка продажи и рынка долгосрочной аренды на рынок краткосрочной аренды на фоне всплеска спроса на Airbnbs и другую аренду на время отпуска», — говорит Тейлор Марр, заместитель главный экономист брокерской компании Redfin.

Теперь, по словам Марра, все изменилось: «Быстрый рост ставок по ипотечным кредитам и, как следствие, меньшее количество домовладельцев, мотивированных на продажу, поддерживают высокие цены на жилье и свирепствующий кризис доступности».

Сделка с высоким спросом

Хозяевам, жалующимся на низкий уровень бронирований, не приснилось: по данным AirDNA, с июля по сентябрь заполняемость снизилась на 31 из 50 крупнейших рынков краткосрочной аренды в США. В августе AirDNA сообщила, что на рынках, где предложение выросло более чем на 50%, средняя заполняемость снизилась более чем на 10%, а доходы упали на 8%. «Недвижимость, которая находится на рынках с наибольшим ростом предложения, испытывает самое большое снижение производительности», — говорит Лейн.

Но, поскольку некоторые хозяева Airbnb сталкиваются со снижением уровня заполняемости — и поскольку экономические перспективы страны неопределенны — Airbnb в целом переживает знаменательный год.

«Спрос по-прежнему растет каждый месяц, как и количество бронирований и выручка Airbnb, — говорит Лейн. «Хотя хозяева на некоторых рынках переживают коррекцию после бума, вызванного пандемией, в целом спрос остается очень высоким, и мы пока не наблюдаем «краха Airbnb»». добиться успеха при бронировании гостей на платформе. «В условиях нового экономического давления все больше людей стремятся использовать имеющееся у них пространство для получения дополнительного дохода, причем быстро, при этом большинство недавно активированных объявлений бронируются быстрее, чем год назад», — говорит представитель Airbnb Лиз ДеБолд Фуско.

Однако, несмотря на то, что люди по-прежнему хотят бронировать жилье через Airbnbs, выбор гораздо шире. Это привело к снижению заполняемости на некоторых рынках, что привело к ограничению возможностей некоторых хостов.

Джим Юинг — хозяин Airbnb, чья публикация в социальных сетях о заполняемости его объекта вызвала оригинальный вирусный твит о крахе Airbnb. Он написал в группе «Airbnb Superhosts» в Facebook о своих проблемах. Юинг рассказал TIME, что его недвижимость в Дезерт-Хот-Спрингс, штат Калифорния, прошлой весной снизилась с 80% до 0% — и с тех пор не восстанавливалась. «У нас не было ни одного бронирования с июня», — говорит он.

Город Дезерт-Хот-Спрингс, где в октябре прошлого года Юинг начал выставлять свою недвижимость на Airbnb, расположен в долине Коачелла. По данным AirDNA, это один из рынков, где уровень заполняемости упал на самый большой процент за последние три месяца.

«Когда мы впервые разместили листинг в октябре прошлого года, у нас были покрыты каждые выходные. А затем с ноября по апрель у нас было где-то 70-80% заполняемости каждый месяц», — говорит он. «В этом году у нас никого не было в октябре, и у нас никого не было забронировано на ноябрь… Так что это было очень медленно».

Преимущества для путешественников

На данный момент большое предложение Airbnbs не привело к снижению цен на аренду жилья для путешественников. AirDNA сообщает, что в сентябре среднесуточные ставки продемонстрировали самый большой годовой темп роста с апреля. Сентябрь также стал первым месяцем с апреля, когда рост среднесуточной ставки опережал уровень инфляции.

Однако в горных и озерных районах, где заполняемость снизилась, среднесуточный прирост в сентябре был значительно ниже. По данным AirDNA, это означает, что если заполняемость продолжит падать в большем количестве направлений, цены, вероятно, будут снижены, поскольку хозяева делают ставки, чтобы получить больше бронирований.

Конкуренция на рынке краткосрочной аренды гораздо выше, чем раньше, говорит Нил Карпентер, владелец консультационной службы по краткосрочной аренде The Air Butler. Карпентер был хозяином Airbnb в течение восьми лет, и в настоящее время у него 17 квартир, расположенных в 10 минутах от центра Нэшвилла, штат Теннеси. Хозяин не обновлял недвижимость, удобства, фотографии и тому подобное», — говорит он.

Для путешественников увеличение предложения означает возможность более разборчиво относиться к объектам недвижимости и, соответственно, к хозяевам, которым они доверяют свой бизнес. Карпентер говорит, что если хозяин несправедлив к гостям, поручая им черную работу или заставляя их платить необоснованные суммы, это не принесет пользы их бизнесу. «Если вы [как ведущий] просите людей делать больше, чем то, что справедливо, разумно и общепринято, это проблема», — говорит Карпентер. «Если вы пытаетесь взимать непомерную плату за уборку и получать прибыль, это сомнительное поведение».

Индивидуальное обслуживание клиентов окажет положительное влияние на будущие бронирования, поскольку гости всегда будут искать объекты, о которых есть хорошие отзывы, говорит Лейн. «Мы видим объекты с хорошими отзывами, разумной платой за уборку и популярными удобствами, способными поддерживать и даже повышать уровень заполняемости», — говорит он. «Для хозяев становится все более важным обращать внимание на их выступление и отзывы гостей».

Что будет дальше с ценами Airbnb

Если процентные ставки продолжат расти, инвестиции в краткосрочную аренду станут все менее привлекательными, говорит Лейн. Это может привести к замедлению темпов роста предложения, а значит, этот переизбыток может носить временный характер.

«Рост предложений по краткосрочной аренде приводит к падению цен за ночь и снижению прибыльности владения этим жильем для отдыха, что должно привести к увеличению предложения долгосрочной аренды, помогая снизить арендную плату», — говорит Марр.

Тем временем Нил говорит, что хозяева Airbnb должны «поставить [себя] на место путешественников», если они хотят, чтобы их недвижимость выделялась среди множества людей. «Если вы заметили падение количества бронирований, посмотрите на своих конкурентов и регулярно обновляйте информацию о своем объекте», — говорит он.

Для некоторых хостов эти более сложные условия означают, что пришло время выйти из игры с краткосрочной арендой. Юинг говорит, что в настоящее время он ищет долгосрочного арендатора для своей собственности вместо того, чтобы продолжать сдавать ее в аренду на более короткие периоды через Airbnb.

«Кажется, многим людям надоел Airbnb, и они злятся на то, как некоторые хозяева относятся к ним сейчас», — говорит он. «Мне любопытно посмотреть, правильно ли я выбрал время для ухода с краткосрочного рынка, и станет ли Airbnb через шесть или 12 месяцев плохой инвестицией для людей».

Пишите Меган Маккласки по адресу [email protected].

Airbnb или аренда: какая стратегия обеспечивает наибольшую рентабельность инвестиций?

Дебаты между Airbnb и арендой являются одним из основных вопросов для обсуждения среди инвесторов в недвижимость, и на это есть веские причины. Рынок аренды загородного дома очень прибыльный. Только в 2021 году мировая выручка отрасли составила 57,94 миллиарда долларов, а в 2023 году, по прогнозам, она увеличится до 96,85 миллиарда долларов. вне, в отличие от переворачивания его. Однако, учитывая, что краткосрочная аренда на время отпуска не приносит такой же регулярный доход, как недвижимость, сдаваемая в долгосрочную аренду, стоит ли риск того?

Теперь вопрос: какой подход к инвестированию может принести наилучший доход? В этой статье мы поможем вам определить лучшую инвестиционную стратегию для вашего бизнеса.

Airbnb и сдача в аренду: доход от аренды

Airbnb — это сторонний веб-сайт, который помогает владельцам краткосрочной аренды жилья общаться с путешественниками. Хозяева могут размещать свою недвижимость на своей платформе, а затем сдавать ее гостям на краткосрочной основе. Airbnb взимает комиссию за обслуживание, но взамен она будет продавать вашу собственность Airbnb и позаботится о платежах.

Если вы выберете традиционную долгосрочную аренду, вы предоставите свою недвижимость для сдачи в аренду на срок от шести месяцев или дольше. Если вы не решите работать с управляющим недвижимостью, вам придется полностью нести ответственность за продажу и сбор ежемесячных платежей при долгосрочной аренде недвижимости.

При сравнении Airbnb и недвижимости, сдаваемой в долгосрочную аренду, можно выделить различные аспекты, которые могут напрямую повлиять на ваш доход. Кроме того, оба подхода имеют свои преимущества и недостатки.

1. Ценообразование

Традиционные арендаторы должны соблюдать условия договора аренды и не могут изменять цены на месте. Это означает, что вы будете получать такую ​​же сумму дохода от аренды, как указано в договоре аренды, обеспечивая стабильный денежный поток.

Арендная недвижимость Airbnb позволяет вам быть более гибкими в ценообразовании. Владельцы бизнеса по краткосрочной аренде могут использовать различные стратегии ценообразования и корректировать свои цены практически каждый день в зависимости от различных факторов, таких как день недели, спрос, сезон и т. д.

2. Первоначальные и текущие расходы

Аренда Airbnb может потребовать более высоких первоначальных затрат, так как аренда должна быть полностью меблирована и укомплектована. Текущие расходы также выше, так как вам необходимо следить за тем, чтобы имущество всегда было в идеальном состоянии.

Это означает, что некоторые предметы вам нужно будет регулярно заменять и пополнять. Кроме того, если вы будете работать с управляющей компанией, их гонорары будут выше, если им нужно управлять краткосрочной арендой.

Если вы пойдете по пути традиционной аренды, вы не будете так вовлечены в финансовом отношении. Найдите подходящего арендатора, и он позаботится о вашей собственности и саду. Если возникнет чрезвычайная ситуация, вам придется с ней справиться (но это будет нерегулярное явление). Вам также придется позаботиться об общем обслуживании имущества, но это ответственность, связанная с владением любым имуществом.

Ниже приведены некоторые примеры расходов на традиционную аренду:

• Вода
• Канализация
• Обслуживание сада
• Вывоз мусора

Ниже приведены некоторые примеры расходов, которые хозяин Airbnb должен оплачивать помимо расходов на традиционную аренду:

• Высококачественная мебель
• Декор
• Постельные принадлежности
• Полотенца
• Кухонная утварь
• Бытовая техника
• Некоторые стандартные продукты питания, такие как кофе, чай, сахар и т. д.
• Wi-Fi
• Кабельное телевидение
• Плата за услуги по уборке
• Коммунальные услуги

3. Рынок и спрос

Вообще говоря, рынок краткосрочной аренды переживает бум по сравнению с долгосрочной арендой. После пандемии путешествия переживают новую тенденцию к росту, что приводит к тому, что путешественники бронируют больше жилья на Airbnb. С другой стороны, долгосрочная аренда испытывает противоположное. Многие люди, потерявшие работу во время карантина из-за Covid-19, все еще пытаются восстановить свое финансовое положение, прежде чем заключать долгосрочную аренду.

Тем не менее, важно помнить, что аренда Airbnb зависит от сезонности, что приводит к снижению заполняемости и дохода в низкий сезон. С другой стороны, хозяевам, сдающим жилье на короткий срок, легче заработать в высокий сезон из-за более высокой текучести гостей и повышения цен.

В любом случае спрос на вашу недвижимость не возникнет в одночасье. Сначала вам нужно получить несколько пятизвездочных отзывов, прежде чем вы получите больше бронирований. Это означает, что когда вы начинаете, вам, возможно, придется снизить цены, чтобы гарантировать, что ваша недвижимость будет пользоваться спросом.

Airbnb и аренда: юридические нормы и правила

Количество нормативов, касающихся краткосрочной аренды жилья, растет. Что делает его более сложным, так это то, что законы о краткосрочной аренде могут варьироваться от штата к штату. Это означает, что вы должны усердно проводить исследования.

Если в вашем городе разрешена краткосрочная аренда, вам, возможно, придется подать заявление на получение разрешения. Это означает, что вам придется платить дополнительные сборы. Если вы думаете пропустить этот шаг, подумайте еще раз, так как вас могут оштрафовать. В некоторых случаях вам, возможно, даже придется заплатить за юридические действия. Возможно, вам также придется запросить разрешение у ТСЖ, если ваша арендуемая недвижимость находится в многоквартирном доме или закрытом жилом комплексе.

Налог на краткосрочную аренду и традиционную аренду

У Airbnb разные налоговые последствия. В США вам придется платить федеральный налог и подоходный налог штата в зависимости от типа аренды. Если вы сдаете недвижимость в аренду на Airbnb, вам, возможно, придется заплатить и налог на проживание.

Традиционный доход от аренды также будет облагаться налогом, но у вас будет больше льгот. Вы также сможете вычесть из налога дополнительные расходы, связанные с недвижимостью.

Независимо от того, используете ли вы Airbnb или традиционную аренду, лучше всего обратиться к профессиональному налоговому консультанту.

Аренда жилья для отпуска и традиционное страхование имущества при аренде

Гарантия Airbnb для хозяев частично защищает хозяев Airbnb. Однако этого недостаточно, и у каждого хозяина Airbnb должна быть дополнительная страховка аренды на время отпуска. Кроме того, поскольку вы будете сдавать квартиру в аренду разным гостям в течение года, существует больший риск того, что вашей собственности может быть нанесен ущерб. В результате ваши страховые расходы будут больше.

При этом владельцы недвижимости, выбравшие традиционную аренду, также, скорее всего, будут иметь полис коммерческого страхования или какую-либо другую форму страхования арендодателя.

Airbnb и аренда: плюсы и минусы

Плюсы Airbnb

1. Больше возможностей для максимизации дохода иметь хорошую заполняемость. С Airbnb вы также можете продавать дополнительные услуги своим гостям Airbnb, которые могут помочь вам заработать дополнительные деньги помимо дохода от аренды.

2. Больше гибкости в ценообразовании

Хозяева имеют возможность ежедневно корректировать свои цены в зависимости от множества факторов. Например, вы можете предлагать скидки при более длительном бронировании или проживании в середине недели.

Верно и обратное. При бронировании на выходные вы можете взимать дополнительную плату. Это означает, что у вас может быть два (или более) набора ставок для удовлетворения текущего спроса.

3. Отсутствие договора аренды

Договор аренды не требуется. У вас есть свои домашние правила, и у Airbnb также есть набор правил, помогающих защитить хозяев. Это означает, что если гость нарушает ваши домашние правила, вы можете немедленно обратиться в Airbnb вместо того, чтобы вступать в затянувшийся юридический вопрос. Вы также можете выбрать договор аренды на время отпуска для дополнительной защиты.

4. Защита хозяев (гарантия Airbnb для хозяев)

Гарантия Airbnb для хозяев — это большое преимущество, поскольку она предлагает защиту до 1 миллиона долларов. Система отзывов Airbnb также предлагает хозяевам некоторую защиту. Потратив время на чтение отзывов, которые получили гости, вы сможете лучше понять, чего можно ожидать.

Airbnb Cons

1. Ущерб

Вероятность ущерба выше, чем при традиционной аренде. Хотя большинство бронирований не приводят к ущербу, некоторые гости специально бронируют через Airbnb, планируя использовать вашу недвижимость в качестве места проведения вечеринки.

В результате многие хозяева больше беспокоятся о том, не будет ли повреждено их имущество при сдаче его в аренду через Airbnb, а не при аренде. Однако, поскольку вы будете арендовать свою недвижимость на более короткие периоды времени, у вас будет больше возможностей проверить состояние вашей собственности.

2. Высокие расходы

После каждого бронирования вам придется убирать свое имущество, пополнять запасы определенных предметов и, возможно, заменять предметы, которые были повреждены или вышли из строя.

3. Нерегулярный доход

Не торгуйтесь, что сможете сдавать свою недвижимость в аренду каждый божий день в году. На самом деле, вы предпочтете, чтобы это было так (прием стольких разных гостей может иметь эмоциональные последствия). В одном месяце вы можете быть полностью забронированы, а в следующем месяце вы можете получить только одно бронирование.

Обычно ваш доход будет сезонным. Ваше местоположение, достопримечательности и события будут играть важную роль в вашей занятости.

Кроме того, в некоторых городах ограничено количество дней, в течение которых вы можете сдавать свой Airbnb в аренду. Таким образом, может случиться так, что вы будете вынуждены заблокировать несколько дней.

4. Требуется больше хлопот и времени

Чтобы быть успешным хозяином Airbnb, вам нужно продавать свою недвижимость. Это потребует от вас делать качественные фотографии и часто менять их в соответствии с сезоном, писать увлекательные описания недвижимости и писать отзывы для гостей. У вас также есть повышенное давление, чтобы убедиться, что ваша недвижимость полностью готова для каждого гостя, и поддерживать открытые линии связи, чтобы обеспечить незабываемые впечатления для гостей. Учитывая гораздо более высокую текучесть кадров, это требует гораздо больше работы. Короче говоря, это гораздо больше, чем просто быть арендодателем!

Преимущества аренды

1. Регулярный доход

Основным преимуществом традиционной аренды является то, что вы можете быть уверены, что ваша недвижимость будет занята в течение более длительного периода времени. Это означает, что вы уверены в том, какой доход от аренды вы получите в конце месяца.

2. Меньшая текучка гостей

Меньшая текучесть гостей означает меньше работы. Время, необходимое для уборки или ухода за вашей собственностью, сократится в разы.

Минусы аренды

1. Меньшая гибкость

Мало того, что у вас меньше гибкости в отношении ценообразования, у вас также нет возможности внезапно сделать вашу собственность недоступной. Это означает, что при традиционной аренде вы не можете сдавать свою недвижимость на условиях «неполный рабочий день». Например, с Airbnb вы можете сдавать свою недвижимость только по выходным, а с традиционной арендой это не так.

2. Меньший потенциал для максимизации вашего дохода

Вы также должны проверять своих долгосрочных арендаторов, чтобы убедиться, что они вовремя платят ежемесячную арендную плату. Даже если пропущен платеж всего за один месяц, это может оказать огромное влияние на ваш доход. В зависимости от вашего местоположения и местных законов об аренде также может быть сложно найти достаточные основания для выселения арендатора. Кроме того, если они исчезнут, поиск нового арендатора может занять некоторое время. С другой стороны, Airbnb требует, чтобы гости вносили сумму заранее.

3. Соглашение об аренде

Вы и ваш гость должны подписать долгосрочный договор аренды до начала периода аренды. Это означает, что вы не можете изменить цену, чтобы адаптироваться к спросу или ввести новые правила до окончания периода аренды.

Airbnb и аренда Факторы, которые необходимо учитывать

При выборе между традиционной арендой и Airbnb обязательно принимайте во внимание следующие факторы:

1. Местоположение вашего объекта недвижимости

Если вы выберете краткосрочную аренду, вы сможете наслаждаться высокой заполняемостью только в том случае, если ваша собственность может похвастаться прекрасным расположением. Что делает его популярным? Все просто: у людей должна быть причина, по которой они хотят посетить ваше место. В качестве альтернативы, если он не находится в крупном городе или популярном месте отдыха, ваш объект должен предлагать что-то очень уникальное.

2. Местные законы и правила

В некоторых городах с очень строгими правилами краткосрочной аренды более разумным вариантом будет традиционная аренда. Вам также необходимо выяснить, существуют ли какие-либо другие дополнительные требования, такие как разрешения или ограничения на количество ночей. Это может показаться незначительным, но это может снизить ваш потенциальный доход от аренды.

Фактически, в некоторых районах краткосрочная аренда полностью запрещена. Таким образом, у вас может даже не быть выбора между Airbnb и арендой.

3. Максимальный доход, который вы могли бы заработать

В целом, Airbnb предлагает более высокую цену за ночь, чем традиционная аренда. Некоторые хозяева даже сообщили, что они могут утроить сумму, которую они заработали бы при традиционной аренде. Однако это относится только к Airbnb с высокой заполняемостью.

Вывод

Когда речь идет о Airbnb и аренде, однозначного победителя нет. Airbnb может приносить более высокий доход от аренды. Тем не менее, это имеет свою цену. Хозяева должны убедиться, что их инвестиционная недвижимость имеет отличное расположение, что может означать дополнительные первоначальные затраты.

Даже имея недвижимость на берегу моря, вы сможете получать больший доход только в том случае, если будете прилагать все усилия. Это означает, что вам необходимо продвигать свою недвижимость, получать достаточно пятизвездочных отзывов и внедрять эффективную стратегию ценообразования. Без готовности выполнять дополнительную работу и проявлять терпение, пока вы повышаете свою репутацию (что может занять много времени), традиционная аренда будет для вас лучшей арендной стратегией.

iGMS может упростить управление краткосрочной арендой жилья и помочь хозяевам оптимизировать свой бизнес по аренде жилья для отпуска. Это может помочь вам автоматизировать многие повседневные операции, которые вам нужно будет выполнять. К ним относятся:

• Синхронизация бронирований на нескольких платформах для устранения риска двойного бронирования.